房地产行业:*策对新房影响小 地方细则前加快推盘
1.事件
上周,我们拜访了杭州万科、滨江集团和广宇集团等,并实地调研了相关楼盘。我们总结出部分结论如下文所示,供投资者参考!2.我们的分析与判断
(1)楼市供需:供略大于求
由于2012年消化了部分积压的住房需求,因此,可以预计2013年楼市需求略降。预计2013年可售货量为1815万平(库存+新推盘),比2012年略多;而成交比2012年略少,因此,2013年杭州楼市将供略大于求。
(2)库存结构:现有库存以大户型为主
根据调查,杭州最早降价的滨江区,很多楼盘中90平的刚需房都销售完毕,剩余都是大户型,以再改产品为主;在钱江新城一带,90平或130平以下的首置首改的房子基本都销售完毕,剩余的也都是大户型。
(3)购房信贷:利率优惠幅度缩小
目前,杭州首套置业的贷款利率基本在90折或者95这,而85折的优惠利率在2012年11月份就基本上结束了,杭州购房信贷优惠幅度缩小。
(4)土地市场:溢价率提升
近期,杭州楼市的土地价格的溢价率在20%至30%,而这与去年均以底价拿地的情况不同,土地市场有点热。在3月12日,杭州拍卖了6块住宅土地和一块商服用地,竞争比较激烈。
(5)国五条效果:对新房影响不明显
从调研的情况看,目前刚需楼盘成交受国五条冲击影响小,如广宇的东承府;而再改类需求的一些楼盘表现较好,如滨江的武林壹号。整体上看,由于地方细则尚未出台,对新房而言,"国五条"*策效果尚不明显。
(6)开发商心态:加紧推盘
目前开发商心态较为谨慎,担心细则对楼市影响,也担心杭州会进行房产税试点,因此,我们调研的当地开发商都有加快推盘的计划。
3.投资建议
从本次调研来看,目前楼市购房心态较为稳定,并未出现不理性状态;而开发商也计划在细则出台前加快推货;同时,由于供略大于求,2013年杭州楼市将稳中有降,出现非理性的概率小。